Prima casa immobile sito in due comuni: chiarimenti sulla spettanza
Con la Risposta n 145/2026 le Entrate chiariscono il caso di un fabbricato catastalmente suddiviso in due particelle non riunibili in due comuni diversi e la spettanza della agevolazione prima casa.
Prima casa in successione: agevolazione anche se l’immobile ricade in due Comuni
L’agevolazione “prima casa” può essere applicata all’intero fabbricato ereditato anche quando l’abitazione è formalmente suddivisa in due particelle situate in Comuni catastali diversi. È necessario, però, che le porzioni siano prive di autonomia funzionale e reddituale e risultino unite di fatto ai fini fiscali.
Il chiarimento arriva dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 145/2026, relativa a un unico fabbricato abitativo, con pertinenze, non accorpabile catastalmente perché insistente sul territorio di due differenti Comuni.
Agevolazione prima casa nelle successioni: cosa prevede la legge
L’articolo 69, comma 3, della legge n. 342/2000 prevede l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per i trasferimenti di abitazioni derivanti da successione o donazione, quando ricorrono i requisiti previsti per l’acquisto della prima casa.
In presenza di più eredi, è sufficiente che tali requisiti siano posseduti da almeno uno dei beneficiari.
Le relative dichiarazioni devono essere rese dall’interessato nella dichiarazione di successione.
Il beneficio riguarda le abitazioni appartenenti a categorie catastali diverse da:
- A/1, abitazioni di tipo signorile;
- A/8, abitazioni in ville;
- A/9, castelli e palazzi di pregio storico o artistico.
L’agevolazione opera sulle imposte ipotecaria e catastale, mentre l’eventuale imposta di successione continua a essere applicata secondo le regole ordinarie.
Il caso dell’immobile situato in due Comuni catastali
La fattispecie esaminata dalle Entrate riguarda un fabbricato costituito da un’unica abitazione e da due garage pertinenziali, ma suddiviso in due particelle edilizie ricadenti in differenti Comuni catastali.
Proprio la diversa ubicazione impediva di procedere alla normale fusione catastale.
Le operazioni di accorpamento, infatti, possono essere effettuate soltanto per immobili appartenenti allo stesso Comune catastale.
Secondo l’Agenzia, questa impossibilità tecnica non esclude automaticamente il beneficio fiscale.
L’agevolazione può interessare l’intera abitazione quando le particelle, pur rimanendo formalmente distinte, costituiscono sotto il profilo sostanziale un unico immobile abitativo.
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Immobile su due comuni: prima casa anche per la pertinenza
La condizione decisiva è che le particelle siano unite di fatto ai fini fiscali e risultino prive di autonomia funzionale e reddituale.
L’unione di fatto consente di rappresentare negli archivi catastali la situazione reale dell’immobile nei casi in cui non sia possibile effettuare una fusione ordinaria.
A questo scopo devono essere presentate le dichiarazioni catastali di variazione previste per ciascuna porzione.
Negli atti catastali dovrà essere inserita un’annotazione che colleghi ogni particella all’altra porzione immobiliare, specificando che la rendita è attribuita alla singola porzione esclusivamente ai fini fiscali.
Lo stesso principio era già stato riconosciuto dall’Agenzia nella risposta n. 155/2023, riguardante immobili formalmente composti da particelle distinte ma utilizzati come un’unica unità e privi di indipendenza funzionale e reddituale.
Il trattamento agevolato può essere esteso anche alle pertinenze appartenenti alle categorie catastali:
- C/2, magazzini e locali di deposito;
- C/6, autorimesse e rimesse;
- C/7, tettoie chiuse o aperte.
Il beneficio è riconosciuto nel limite di una pertinenza per ciascuna categoria catastale.
Nel caso analizzato, essendo caduti in successione due garage classificati C/6, gli eredi possono chiedere l’agevolazione soltanto per uno dei due. L’altro garage resta assoggettato al trattamento fiscale ordinario.
Dichiarazione di successione con il Modello 4 cartaceo
Considerata la particolare configurazione dell’immobile, l’Agenzia consente agli eredi di presentare la dichiarazione di successione in forma cartacea mediante il Modello 4, entro dodici mesi dalla data di apertura della successione.
Questa modalità permette di indicare tutte le particelle comprese nell’attivo ereditario, anche se ubicate in Comuni differenti.
Nel Modello 4 gli eredi possono:
- inserire separatamente i due immobili;
- indicare per entrambi il tipo immobile “prima casa”;
- riportare la lettera “P” nel campo relativo all’agevolazione soltanto su uno di essi;
- compilare una distinta nota di trascrizione per ogni immobile, utilizzando i rispettivi dati catastali.
La possibilità di utilizzare il modello cartaceo rappresenta una soluzione riferita alla specifica situazione esaminata dall’interpello.
Attenzione al fatto che dopo la registrazione della dichiarazione di successione, gli eredi devono presentare la richiesta di voltura degli immobili entro 30 giorni presso i competenti uffici provinciali-Territorio dell’Agenzia delle Entrate.
In sintesi, il bonus prima casa è applicabile all’intero fabbricato situato in due Comuni quando:
- l’abitazione è sostanzialmente unitaria;
- le particelle non hanno autonomia funzionale e reddituale;
- è stata eseguita l’unione di fatto ai fini fiscali;
- l’immobile non rientra nelle categorie A/1, A/8 o A/9;
- almeno uno degli eredi possiede i requisiti prima casa.
Risposte a dubbi frequanti:
- È possibile ottenere il bonus prima casa per due particelle in Comuni diversi? Sì, quando le particelle costituiscono un’unica abitazione e risultano unite di fatto ai fini fiscali
- L’agevolazione vale per entrambi i garage C/6? No. È agevolabile una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale
- Quale modello deve essere utilizzato? Nel caso particolare esaminato dall’Agenzia può essere utilizzato il Modello 4 cartaceo, da presentare entro dodici mesi dall’apertura della successione.
